En la recta final del año, los expertos aprovechan para hacer previsiones sobre cómo será el ejercicio entrante. Y uno de los mensajes más repetidos en materia de vivienda es que no se espera un cambio de tendencia radical en la oferta y la demanda. Seguirá existiendo una brecha y la mejora será moderada. 

Datos de BBVA Research indican que el sector inmobiliario podría comenzar a mostrar una nueva reactivación en 2024 con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, tras el ajuste del presente año y la recuperación de la economía, en un contexto de oferta reducida.

Los expertos del servicio de estudios de la entidad concluyen que el precio de la vivienda puede crecer alrededor del 2,5%, las ventas en torno al 5% y los visados alrededor del 6%. Todo ello con permiso de los principales riesgos que acechan al sector: el endurecimiento de las condiciones de financiación por las subidas de tipos por parte del BCE para luchar contra la inflación, la escasez de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, y la incertidumbre política y económica.

Lorena Zenklussen, CEO de Comprarcasa, opina que los precios están mostrando una extraordinaria capacidad de resistencia, especialmente en grandes ciudades, zonas costeras e islas, como muestra el Índice del Precio de la Vivienda (IPV) que ha publicado recientemente el INE, que ha constatado un aumento del 4,5% interanual en el tercer trimestre y un 2,5% respecto a primavera. 

“Los precios se resisten a bajar porque la oferta no es alta y hay una brecha de entre un 10-20% entre el precio de salida y el precio de cierre, eso demuestra que entre las expectativas de vendedores y las de los compradores hay una distancia que hay que salvar para el buen fin de cada operación. Sin embargo, el mercado se muestra fuerte en este aspecto, exceptuando ligeras bajadas de precios en zonas menos tensionadas”.

Según Zenklussen, para entender la evolución de precios hay que tener en cuenta qué está pasando con la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. “En ese sentido, la demanda parece haberse ralentizado respecto a trimestres anteriores”.

La experta también avanza que las previsiones para los primeros meses de 2024 hablan de un aumento de la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda, y detalla que “la cifra de constitución de nuevas hipotecas es un indicador del estado de la demanda y el incremento de operaciones con fondos propios por parte de los clientes compradores es otro factor a tener en cuenta”.

Para la experta, si algo hemos aprendido en los últimos años sobre el mercado inmobiliario es que cualquier factor socioeconómico puede afectar en los precios, la oferta y la demanda. Sin embargo, el mercado se está mostrando fuerte ante estos factores externos y aún estamos en niveles de compraventas superiores a los años prepandemia. 

¿Qué pasa con la obra nueva?

La oferta continuará limitada por distintos factores. BBVA señala que los factores que limitan la construcción de nuevas viviendas son la escasez de suelo finalista, inseguridad jurídica y lentitud en las tramitaciones de licencias, mano de obra cualificada insuficiente en algunas fases, encarecimiento y escasez de algunos materiales de construcción.

La CEO de Comprarcasa, por su parte, expone que debemos atender al comportamiento de los precios de viviendas de obra nueva, que han sufrido su mayor alza en los últimos 16 años hasta un 11% según los últimos datos del INE; “o el segmento del lujo en determinadas plazas o capitales, así como la inversión de compradores no residentes. Si bien dependerá mucho de qué pase con la Ley de Vivienda, la inflación, los tipos de interés de la Unión Europea y demás factores que mantienen en incertidumbre a todo el mercado”, argumenta. 

Dónde subirán o bajarán más los precios en 2024

Desde Comprarcasa prevén el aumento de la diferencia entre los núcleos urbanos grandes y los más pequeños o alejados de las grandes ciudades. En ese sentido, “creemos que Madrid, Barcelona, que son de las ciudades más caras de España, o incluso zonas de Baleares, Costa del Sol o Canarias, seguirán aumentando su diferencia con respecto a las demás, bien porque siga subiendo el precio en estas ciudades o porque baje en el resto”.

Y condicionantes, como la demanda asociada al segmento 'premium', obra nueva de alto 'standing', compradores extranjeros y una oferta acotada, marcarán el pulso de los precios en estos mercados.