En el ámbito inmobiliario hay diversos conceptos que nos pueden afectar y necesitamos saber qué son y cómo actuar. El condominio tiene que ver cuando la propiedad de un inmueble recae en varias personas. En este caso los copropietarios tienen los mismos derechos sobre una única propiedad. La extinción del condominio tiene lugar cuando uno o varios de los propietarios ya no quiere serlo. ¿Cómo se realiza, qué sucede a partir de este momento?

¿Cuándo suele producirse la extinción de condominio?

Toni Expósito, de la red inmobiliaria Comprarcasa (Grupo UCI), nos da algunos ejemplos de cuándo se produce el condominio como, en un hogar familiar, en el que una pareja es, a partes iguales (50%), propietaria de la vivienda.

“También es muy común que existan condominios en casas familiares heredadas. Si, por ejemplo, cuatro hermanos son los herederos de la casa de sus padres, cada uno de ellos tiene en propiedad el 25% de la misma casa. Lo que más se repite es que uno de los herederos se queda con la casa mediante la extinción de condominio, que se han duplicado en este último año”. 

Así, la extinción tiene lugar en casos de divorcio y en repartos de herencias. La extinción del condominio está regulada en España por el Código Civil y ello permite que finalmente sea una única persona la que se queda con la propiedad de la vivienda (tenga o no hipoteca) tras llegar a un acuerdo entre todas las partes, normalmente económico, que paga la persona que se quedan con la propiedad al resto.  “Otra forma de extinción de condominio es la venta de la propiedad a un tercero y el reparto del dinero de esta venta entre los copropietarios iniciales”.

¿A quién beneficia esta figura?

La extinción del condominio beneficia a la persona que haya querido efectuarla porque cesa esa vinculación y también puede favorecer al otro copropietario o copropietarios que dejaran de estar en comunidad en esa propiedad, tal como reconoce Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.

Mientras que Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), remarca que el que vende su parte no tributa por IRPF y quien compra paga AJD y gastos notariales y de registro, pero no paga ITP. “Así que si es de común acuerdo puede beneficiar a todas las partes. Lo más difícil suele ser ponerse de acuerdo en el valor del condominio”.

¿Cómo se realiza la extinción del condominio?

Hay diversas maneras de realizarlo, según cada caso concreto. La abogada de Círculo Legal Barcelona cita que empieza con la notificación al otro copropietario o copropietarios mediante una notificación extrajudicial para tratar de llegar a un acuerdo y cuando no se recibe respuesta, o bien las partes no se ponen de acuerdo, se puede iniciar un procedimiento judicial para que se extinga esta copropiedad o condominio.

Si las partes están conformes en hacerlo la tramitación se hará mediante una escritura pública ante un notario.

Desde Aepsi señalan que puede ser de común acuerdo, y en ese caso se determina un precio y o bien se lo adjudica alguno de los miembros del proindiviso o bien se vende a un tercero y cada miembro del condominio recibe su indemnización. En estos casos, suele hacerse ante notario y tiene un coste: los gastos de notaria y registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados puede ser también dentro de un divorcio. “En este caso debe aparecer en la sentencia de divorcio y decir que se va a extinguir el condominio y homologarlo judicialmente, que sustituiría a la escritura notarial y no devengaría impuesto de AJD”.

En el caso de que no hay acuerdo, Aepsi da a conocer que hay que hacer una demanda de división de la cosa común y el juez establecerá un valor, que o bien pagará quien no quería extinguir el condominio o bien se tendrá que vender a un tercero y liquidar lo ingresado entre los diferentes propietarios del condominio. “También podría darse el caso de que se extinguiese mediante subasta pública, aunque es desaconsejable. Lo ideal es que haya un acuerdo entre los diferentes propietarios”.

Toni Expósito señala que, primero, debe haber una negociación que incluye:

• Cada una de las partes acuerda quién se quedará como único propietario del inmueble y quiénes dejarán de serlo. Se fija la cuantía económica que recibirá el que deja de ser propietario por parte de la persona que se quede con el inmueble.
• Los copropietarios que opten por vender a un tercero tendrán también que realizar una valoración del inmueble y establecer preacuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración y un compromiso de aceptar la valoración.
• En los casos de divorcio, se pueden optar por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio y hacer la extinción de condominio por voluntad mutua, sin tener que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Si no hay acuerdo entre las partes, tendría que hacerse una división mediante subasta y por vía judicial. Y, en el caso de la venta del inmueble con hipoteca a una tercera persona, sí habría que prestar atención porque la venta no extingue el pago de la hipoteca por los propietarios que la firmaron, aunque hayan dejado de serlo, “salvo llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para una subrogación del nuevo propietario”, apunta el director de Comprarcasa. 

En los divorcios, “un juez puede determinar el uso de la vivienda familiar a uno de los miembros de la pareja y los hijos menores, que podrán seguir usando la vivienda, aunque exista una extinción del condominio”.

¿Hay cambios en esta figura por la situación actual de pandemia?

Arantxa Goenaga destaca en general no, pero que se ha visto un cambio en el aumento de casos de solicitud de extinción de condominio porque el mercado inmobiliario sí se ha visto afectado al producirse un incremento en las compras de inmuebles.

Por su parte, Montse Moreno reafirma que se habrán dado más casos de herencias de inmuebles y los herederos, para hacer líquida su parte, podrán optar por la extinción del condominio de mutuo acuerdo o por la venta de su parte a un tercero.

Vía Idealista.com: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2022/01/14/794277-que-es-y-como-se-realiza-la-extincion-de-condominio